Продажа квартиры – зачастую сделка не на один миллион рублей. И важно все сделать с юридической точки зрения правильно, чтобы не попасть на удочку мошенникам, позарившимся на деньги.
В договоре участвуют две стороны – покупатель и продавец. Могут быть и посредники: банки, риелторы, юристы. При продаже квартиры физическим лицом обычно используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью. Ее арендуют в любом банке на стадии, когда достигнуты все договоренности между покупателем и продавцом и подписан договор.
Кратко о процедуре продажи квартиры
В независимости от того, используются ли услуги риелтора или нет, продажа квартиры включает в себя следующие этапы:
- подготовка к продаже (приведение квартиры в надлежащий вид, назначение стоимости);
- выставление недвижимости на продажу;
- поиск покупателя, проведение осмотров, достижение договоренностей (итоговая цена с учетом торга, сроки оформления сделки, передачи прав собственности и пр. условия);
- подготовка договора и других документов, проверка покупателем чистоты квартиры самостоятельно или с помощью других специалистов (юрист, риелтор и пр.);
- подписание договора;
- проведение расчетов и регистрация недвижимости в Росреестре (при использовании сейфа этапы объединены).
Банковская ячейка используется на этапе проведения расчетов между покупателем и продавцом. Она – не обязательное условие сделки. Продать квартиру можно и без нее.
Чаще всего расчеты через банковскую ячейку проходят между физическими лицами, если покупатель желает расплатиться наличными.
Зачем нужна банковская ячейка?
- Это гарантия сохранности имущества. При продаже квартиры через банковскую ячейку риски продавца снижаются.
- Это проявление должной осмотрительности при проведении сделки. Осторожность никогда не бывает лишней.
- Это страхование рисков. В том числе и рисков от недобросовестности покупателя.
- Это гарантия от признания сделки недействительной после расчета.
- Это гарантия регистрации недвижимости в Росреестре должным образом и имущество полностью перейдет к новому собственнику.
- Это сокращение рисков попасться на удочку мошенникам. Они стараются обходить расчеты через банки.
- Это защита от отмены сделки на полпути.
Для продавца банковская ячейка – гарант того, что он в любом случае получит оплату, если регистрация недвижимости прошла успешно. А если нет, то покупатель спокойно вернет всю сумму.
Порядок аренды и схема продажи квартиры через банковскую ячейку
Предварительно важно выбрать банк. Цены у кредитных организаций различаются. Может быть установлены минимальный и максимальный сроки аренды. Также есть ограничения на список предметов, который можно положить в сейф. Деньги входят в разрешенный перечень.
Ниже описаны действия, которые необходимо совершить.
Шаг 1. Выбор банка, заключение договора
Требуется прийти в отделение с продавцом, заключить договор и вписать продавца в список доверенных лиц для доступа в ячейку. Стоимость аренды зависит от срока. Банки, как правило, устанавливают плату за один календарный день. Заключать договор следует не менее, чем на месяц. В среднем цены за аренду составляю 30 руб./сутки. Также потребуется внести залог. Это на случай, если ключ будет утерян или придется подлить срок аренды. По окончании договора залог возвращают.
Но условия везде отличаются. Так, цена аренды банковской ячейки в Сбербанке при покупке квартиры в Курганском отделении составляет от 24 руб./сутки (при сроке до 30 дней). Залога нет. А в Екатеринбурге – от 50 руб./сутки будет стоить сейф с аналогичными параметрами.
Кто будет платить за аренду, значения не имеет. Сумма аренды банковской ячейки незначительная по сравнению с суммой сделки. Но договор заключается на продавца. И он обязан указать в этом договоре условия доступа к сейфу.
Покупатель имеет право указывать любые документы. Но важно, чтобы это не затянуло процесс и сделало возможным получение денег продавцом. Лучшее решение – предъявить договор купли-продажи с отметкой о переходе прав собственности на недвижимость. В этом случае продавец и покупатель действуют независимо друг от друга и все оказываются защищены.
Здесь важно понимать, что банк – это не участник процесса покупки/продажи квартиры. Он только предоставляет услуги аренды. В его обязанности не входит проверять чистоту сделки, пересчитывать деньги, проверять подлинность купюр и прочее. Но можно попросить у банковских сотрудников помощи в пересчете. Это делается в кассе и под камерами.
Шаг 2. Внесение денег
При заключении договора на банковскую ячейку выдается ключ, который находится у покупателя. В этот же день обе стороны следуют в хранилище, и покупатель под контролем продавца закладывает деньги в сейф Купюры нужно пересчитать и удостовериться что сумма верна.
В ячейку закладывается 100% стоимость квартиры за минусом аванса, если он имел место быть. Также может быть и оформлен задаток. После выхода из хранилища ключ (он выдается в единственном экземпляре) передается продавцу. Он будет обязан прийти с ним после регистрации сделки.
Шаг 3. Регистрация сделки с недвижимостью
На этом этапе продавец должен зарегистрировать сделку купли-продажи. Это его обязанность как собственника помещения. Недвижимость не будет считаться проданной и без соответствующего документа, который это подтверждает, он не получит доступ к ячейке (документ указывается продавцом).
Шаг 4. Окончательный расчет
Тут два варианта:
- продавец регистрирует сделку и получает доступ к ячейке, из которой забирает деньги;
- сделка не зарегистрирована и покупатель возвращается в банк за своими деньгами.
Всё! На этом этапе сделка либо совершается, либо отменяется.
Услуга аренды банковской ячейки для проведения сделок с недвижимостью является популярной и многие банки для таких клиентов устанавливают свои условия. Так, например,банк Сбербанк не взимает плату за аренду покупателем в течение 7 дней после окончания договора, если сделка не состоялась.
Таким образом происходят расчеты при продаже квартиры через банковскую ячейку. Этот механизм отлажен и используется многими риелторами. Он позволяет защитить и продавца, и покупателя как от мошеннических действий, так и от того, что одна из сторон передумает после подписания договора.
Источник
Автор Я-капиталист